Você já viu a quantidade de pessoas que mesmo não sendo da área da construção se aventuram em investir comprando terrenos, construindo e vendendo? Sabe por quê? É porque dá dinheiro.
Quero te mostrar alguns segredos de como ganhar dinheiro com esse tipo de investimento que podem te fazer enriquecer mais rápido.
Antes quero fazer uma consideração. Essa estratégia pode ser aplicada de duas maneiras diferentes.
A primeira é através da incorporação de imóveis, possibilitando a venda do imóvel antes mesmo de concluída a construção. Explicarei detalhadamente a incorporação imobiliária em outro artigo. Mas se quiser se aprofundar no tema e se tornar mais profissional recomendo o curso abaixo.
A segunda é primeiro construir para depois vender. Geralmente escolhe-se um terreno que possa ser desmembrado, constrói-se casas e vende. É dessa abordagem que vamos falar nesse artigo.
Estudo de Mercado
A primeira coisa a se fazer é estudar bem o mercado para ver qual é a demanda. Por exemplo, Talvez na região que você está considerando construir uma casa de 2 quartos já tem muitas outras casas desse tipo e a oferta está muito grande.
Esse tipo de situação pode te levar a ter que diminuir seu preço de venda para concorrer com os demais investidores, diminuindo assim seu lucro.
Nesse caso hipotético, talvez uma casa de 3 quartos seja mais adequada.
Faça um levantamento através de sites de venda de imóveis qual o perfil de casa mais anunciado na região. Observe também o tempo de anúncio.
Anúncio muito antigo pode significar que esse tipo de imóvel não está vendendo rápido.
Observe também os preços de venda anunciados. Calcule qual o preço por metro quadrado.
Analise o padrão de acabamento. O piso é porcelanato? Como é o revestimento dos banheiros? E as bancadas? Tem alguma casa que se destaca no acabamento? Quais os itens de segurança? Tem cerca elétrica? E serpentina (Concertina)?
Com essas informações você agora pode procurar um terreno.
Escolha do Terreno
A escolha do terreno é crucial para o sucesso do empreendimento.
Algumas dicas:
Localização, localização e localização. Procure terrenos perto de bons comércios, perto de acesso ao transporte público, perto de escolas, creches, em locais com vias asfaltadas e com infraestrutura.
Escolha terrenos mais planos, pois assim evitará grandes gastos com terraplenagem. Acredite, você pode acabar com todo o seu lucro se tiver muitos gastos com movimentação de solo e muro de arrimo.
Se informe sobre as regras de desmembramento do seu município. No código de obras tem diretrizes sobre a menor área que um lote pode ter e sobre os recuos obrigatórios.
Se ainda ficou alguma dúvida você pode se aprofundar lendo o livro “Como escolher um bom terreno“.
Elaboração e Aprovação dos Projetos
A elaboração de projeto não é só para cumprir uma formalidade na prefeitura, mas é parte essencial na estratégia.
Um bom projeto é elaborado pensando no melhor aproveitamento do espaço do terreno, na economia, no conforto térmico e acústico, na arquitetura, na segurança e na valorização do imóvel.
Após os projetos estarem desenvolvidos é hora de aprovar na prefeitura. E aí vai depender da burocracia para aprovar o projeto. Pode ser que o projeto volte para ser corrigido prolongando o tempo de liberação para o início das obras, consequentemente do tempo de ciclo do investimento.
Por isso é importante procurar bons profissionais que tem experiência não só em projetar, mas também com a burocracia do processo. Não negligencie essa etapa.
Construção
O seu lucro no final é resultado de cada ganho que você consegue ao longo do processo. Dificilmente você fugirá do preço de venda da média do mercado. Então você tem que focar no custo que você terá.
Quanto aos materiais e equipamentos pesquise bastante no mercado para encontrar preços melhores. Não pense que colocando material ruim e barato te fará ir longe. Só vai te dar dor de cabeça.
Procure fechar parcerias com fornecedores. E lembre-se, quanto maior o volume de compra maiores serão os descontos. Quanto mais unidades você construir mais baratas cada uma pode ficar.
Com relação à mão-de-obra é importante entender que você deve contratar uma equipe produtiva e de qualidade. Então vale a pena investir um pouco mais em uma equipe que te entregará a obra rapidamente e com qualidade, assim venderá seu imóvel mais rápido.
Documentos Finais
Basicamente são três formalidades que você precisa cumprir até que seu imóvel esteja regularizado.
- Habite-se
- Certidão Negativa de Débitos no INSS
- Averbação no Cartório de Registro de Imóveis
Habite-se
O Habite-se é um documento que atesta que a obra realmente acabou.
Também é chamado de:
- Alvará de Utilização
- Carta de habitação
- Certificado de Conclusão de Obra
Enfim, tem vários nomes para o mesmo documento. É a aprovação por parte dos órgãos competentes de que a construção foi executada em conformidade com as normas pré-estabelecidas e que seguiu o projeto anteriormente aprovado.
Sem esse documento o proprietário do imóvel inclusive pode ter que pagar multa.
Certidão Negativa de Débitos do INSS
Todas as obrigações com encargos trabalhistas da equipe de obra devem ser cumpridas. E o documento que comprova que você está quite é a Certidão Negativa de Débitos (CND) que você consegue no INSS.
Se durante a obra você já foi pagando todos os encargos trabalhistas é só apresentar os comprovantes no INSS.
Se sua equipe trabalhou informalmente durante toda a obra você deverá levar seu projeto aprovado na prefeitura ao INSS que irá calcular uma estimativa de quanto você deve pagar referente aos serviços de mão-de-obra. Esse cálculo é feito com base em tabelas e no CUB (Custo Unitário Básico). O valor deverá ser pago todo de uma vez.
Quando todas as obrigações trabalhistas forem cumpridas você terá a CND.
Averbação no Cartório de Registro de Imóveis
Com o Habite-se, a CND e o carnê de IPTU o Cartório irá fazer uma alteração no registro do imóvel.
Agora não irá constar apenas mais um terreno, mas um imóvel edificado.
Sem essas formalidades você não conseguirá efetuar a próxima etapa.
Venda do Imóvel
Esse é o momento que o investidor mais quer, ver seu dinheiro retornar ainda maior.
Mas aqui é importante dar uma grande dica.
Muitos investidores não querem agir profissionalmente e formar parcerias estratégicas para o crescimento no longo prazo. Querem fazer tudo, sozinhos.
Por isso deixam de fazer parcerias com engenheiros, arquitetos, advogados, contadores e corretores.
Tentando “economizar” na comissão de venda a um corretor muitos investidores demoram vender o imóvel após concluído. O que diminui a rentabilidade e o payback.
Por exemplo, vamos supor que o ciclo total entre a compra do terreno e a venda seja de 9 meses com a ajuda de um corretor. E esse prazo seja de 12 meses porque demorou demais vender.
Nesse caso a cada 4 ciclos trabalhando sozinho o investidor poderia ter feito mais um ciclo de investimento se trabalhasse com a ajuda de um profissional.
Conclusão
O investimento através da construção e venda de imóveis é excelente. Mas como todo bom investimento existem alguns princípios a serem seguidos.
O principal é focar no longo prazo.
A ganância e a pressa podem levar o investidor a fazer péssimas escolhas de terreno, projeto, construção e venda.
Com vontade de ganhar agora o máximo possível o investidor se queima no mercado entregando produtos imobiliários ruins.
Estude mais sobre o negócio e enriqueça com imóveis!
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