Conheça os 7 conceitos essenciais de viabilidade de empreendimentos imobiliários

Sem um bom estudo de viabilidade seu empreendimento imobiliários pode ser um fracasso.

Por isso quero te mostrar 7 conceitos essenciais em uma análise de viabilidade.

Com o entendimento das receitas, custos e despesas, e indicadores você poderá escolher melhor onde deve aplicar seus recursos.

1. Receita

Para uma projeção da capacidade de gerar dinheiro que o empreendimento será capaz de fazer é importante primeiro fazer um estudo de mercado.

No estudo de mercado você faz um levantamento de qual o preço do metro quadrado, ou valor de aluguel, de imóveis semelhantes ao que você quer construir na região escolhida. Assim você terá uma base da receita que seu imóvel gerará.

Mas é importante você fazer também uma análise de sensibilidade sobre a receita.

Na análise de sensibilidade você faz uma análise do quanto uma queda na receita irá influenciar no seu resultado final. Por exemplo, se a receita cair 30% em relação ao esperado, ainda assim seu projeto é viável?

Algumas incorporadoras financiam o imóvel diretamente com o cliente. Nesse caso ainda deve ser levado em consideração a receita oriunda dos juros cobrados.

2. Custos e Despesas

O segundo conceito é o quanto seu empreendimento irá custar.

Devem ser levantados os custos com a construção, marketing, corretagem, terreno, impostos, taxas, administração, depreciação, consultoria jurídica, ufaaa, são muitos gastos. Mas todos devem ser levados em consideração.

Se uma despesa não é levada em conta, seu lucro esperado poderá sumir e você nem vai perceber.

3. Fluxo de Caixa

O fluxo de caixa é a projeção da diferença entre o que entra e o que sai a cada período desejado, geralmente mensal.

A análise dessa diferença é crucial para a tomada de decisão.

Com ele você pode formular estratégias para levantar recursos caso precise.

Exemplo:

Imagine que ao analisar o fluxo de caixa você veja que no 4º mês de obra você terá o maior aporte de capital de todo o processo. Digamos 250 mil só nesse mês.

Mas você sabe que não é capaz de realizar esse aporte nas condições atuais. Então resolve só iniciar a obra se tiver entrado mais recursos de venda dos imóveis ainda na planta. Por isso terá que colocar mais força em marketing e venda no lançamento.

Outra estratégia pode ser prolongar o prazo de construção, diminuindo o gasto no mês 4 de obra para 150 mil e assim você será capaz de bancar as despesas.

Outra forma seria atrair mais investidores para entrar com você nesse empreendimento.

O fluxo de caixa é uma ferramenta poderosa para amparar as tomadas de decisão do incorporador e investidor.

4. Taxa Mínima de Atratividade (TMA)

A TMA é a taxa mínima que você está disposto a obter com esse empreendimento. Ou seja, você só assumirá o risco do investimento caso você consiga um retorno acima dessa taxa.

Geralmente a TMA é o rendimento que você poderia obter aplicando seu dinheiro em algum investimento de renda fixa conservador, digamos o Tesouro Direto Selic, mais um bônus pelo risco.

Se você fez os cálculos e viu que o retorno do seu empreendimento é exatamente o que você obteria aplicando o dinheiro no Tesouro Direto, que é muito seguro, por que você correria o risco em um projeto imobiliário?

5. Valor Presente Líquido (VPL)

Um dos indicadores mais utilizados para análise da viabilidade é o VPL.

O VPL é um método que consiste em trazer para a data presente todos os fluxos de caixa projetados e somá-los ao valor do investimento inicial, usando como taxa de desconto a taxa mínima de atratividade (TMA).

Se o VPL for positivo o projeto dará lucro. se for zero o projeto se paga, mas não dá lucro. Se for negativo o projeto dará prejuízo.

6. Taxa Interna de Retorno (TIR)

A TIR mostra a rentabilidade do empreendimento, em porcentagem.

A TIR deve ser comparada com a TMA. Para o investimento ser viável a TIR deve ser superior à TMA.

Por exemplo:

Se a TMA é de 0,8% a.m. e a TIR do empreendimento é de 1,2% significa que meu empreendimento me dará uma rentabilidade bem acima do que eu teria se investisse meu dinheiro em uma aplicação conservadora de renda fixa.

Em empreendimentos construídos para venda geralmente o melhor indicador não é nem a TIR, mas a MTIR.

A MTIR é uma TIR modificada e representa melhor fluxos de caixa em que na maioria dos meses se tem resultados negativos. E isso ocorre nesses tipos de empreendimentos.

Esses empreendimentos podem ter 15 meses de fluxo de caixa negativo e só então começam a ter resultados positivos e se esses 15 meses forem mais da metade do período do investimento o cálculo da TIR pode não representar bem o retorno do investimento e sim a MTIR.